前一年还着力给人以老成持重、“稳健增长”的形象，2016 年的万达就换了一种画风。

在王健林没在公开场合上打赌、主营业务也没有什么特别明显的压力的情况下，2016 年 3 月，万达的商业地产团队突然甩出一个大动作：住宅、写字楼、商铺为主的物业，全年销售目标下调 40%，只要求完成 1000 亿元。

这还不算在建万达广场越盖越多、可销售面积不断增加的情况下——未来几年的销售指标也不求增长，还是这个数。万达给出的口号是“轻资产”。

然后就是年中的时候，在香港上市还不到一年的万达商业(主要负责集团的商业地产业务)宣布私有化，理由是“市场估值过低”。当年每股 48 港币上市、现在每股用 48 港币买回。其他公司一般要花一年多才能完成的全套手续，万达只用了半年。

再接下来的就是年底最后三个月，万达和中信信托、民生信托、富力集团等公司一口气签下了总计 1050 亿元的投资合同，宣布共同开发万达广场项目，未来三年里每年交付 30 个。加上自营万达广场，每年开业数达到惊人的 50 个。

前后用了不到十个月的时间，王健林把一个总资产达到 7961 亿元、年收入达到 2550 亿元的庞然大物变身为一个“轻资产”公司，1 月 14 日的万达年度工作报告会议上，他已经宣告这个转型战略“基本成功”了。

连万达都说要做“轻资产”，是他们最拿手的拿地出了问题么?

2016 年，万达全年就已经开业了 50 个万达广场，达到了过去十几年来的最高峰。其中有 21 个就属于前文所提到的、与其他人“共同开发”的项目。这些项目的合同在 2014 年底就已经签署完成，以往需要抵押、举债，才能在全国盖起来的那些万达广场，一下子就被“轻资产”了。

用别人的钱来买地盖楼、招商管理，再将后期运营中的租金按比例分成，这种“轻资产”模式在酒店行业，其实已经是非常成熟的一套打法：

开遍全国的那些连锁酒店里，由汉庭、如家等品牌自持的门店非常少。而在行业高速发展的时候，他们对加盟商的要求也不高：最好能在城市里好的地段有地、有楼，实在没有的话，有钱也行。

这么做的好处很明显：资金端的压力减小了、拿地的风险也降低了，万达在全国范围内的渗透性更强了。但这确实不大像万达的风格。

要知道，就在几年前，在中国衡量一个地产公司的能力，不论是住宅还是商业，拿地能力和土地储备，还是最重要的两大指标。拿地能力，也一直被认为是万达的核心优势——价格特别便宜不说，到手的速度还特别快，能与后期的施工无缝衔接。

建设中的酒泉万达广场。依靠良好的政府关系，万达可以做到罕见的“拿地即开工”，进一步缩短了施工周期

从万达每年工作会议上公布的数据，也可以看到这一点：

过去五年里，万达商业自己持有的物业面积每年都能保证 20% 以上的增长，2016 年底已经达到了 3233 万平方米;如果按一个万达广场 15 万平方米的标准配置来算，2015 年年中，集团的总土地储备量足够再造 550 个万达广场，平均每个四、五线城市都能分到 2 个。

但拿地这件事，天花板也很明显：全国不管哪里，地价都越来越高，连万达这种好手，平均每平米土地也要花上一千三、四百块钱才能拿下;先前七八年的大规模建设，也使得万达目前的主阵地已经转移到了三线城市，甚至是更低线。

对于万达广场这种包含了购物中心、影院、KTV、儿童中心、SOHO 住宅、附属商业街，甚至是酒店、主题乐园、体育场馆的大体量综合体来说，在这些城市出现，基本等同于再造一个新的城市中心，甚至是一个新城。

项目盖好了之后卖给谁?又是一个问题。

在西双版纳，《好奇心日报(www.qdaily.com)》看到的情况是：万达靠一己之力，在这个传统的旅游城市郊区做出了一个新旅游区。除了大型的主题乐园之外，项目的核心依然是那个标准化的万达广场。而当地的常住人口只有 116 万左右，生活、工作还都集中在老城区，即使对新鲜事物的热情再高，也很难支撑起这么一个庞大的项目。

万达西双版纳度假区效果图

如果不想巨额投资砸在手里、变成存量物业，就只能打外地人和游客的主意——在后文中，我们也会提到旅游度假这个看上去越来越重要的概念，和房地产生意之间的紧密关系。

但总之，过去是行业竞争力的拿地能力，一下子变成了万达的一个包袱。局外人容易将解决方案想得简单：不拿地、减少压力就好了。但对于万达这样体系精密、且一直在快车道上跑得很顺的公司来说，最关键的部门突然停下来不干事了，这里面蕴藏的风险才更大。

在说“轻资产”这个转型之前，可能还要看万达之前是怎么用钱的

用 14 年的时间，万达在全中国盖出了 181 个万达广场，但发展速度并不均衡。直到 2009 年，公司才逐渐找到那种高速运转的节奏感：

从那一年开始，万达每年新开工的万达广场项目都不少于 17 个，而一个普通项目只需要 22 - 24 个月就能完成，人员配置却只有其他开发商同等体量项目的一半。

这被称为“万达速度”，也一直被认为是其能够甩开同行、在全国快速扩张的关键原因。

另一方面是，同时运作这么多万达广场项目，需要非常强的现金流和融资能力。除了依靠集团的现金储备外，银行贷款和物业预售，成了一个万达广场 60% 以上开发资金的来源。而万达贷款时交给银行的抵押物，还是一个个已建成、被认为有一定升值空间的万达广场。

万达商业的资金流模型。图片来自财经网

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