近两年，中国的房地产行业面临诸多挑战，中骏集团能够保持稳健发展实属不易。在面对瞬息万变的外部经营环境及不断承压的行业生存态势下，中骏黄朝阳始终担任着“掌舵手”的角色，为中骏集团带来重要的方向指导，无论面对怎样的变革都能屹立不倒。在2022年第一季度召开的中骏集团2021年业绩发布会上，针对中骏的进一步发展，中骏黄朝阳提出了建设性的指导建议。

根据3月30日发布的2021年度业绩公告，中骏集团2021年全年实现合同销售金额约人民币1045.31亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币419.88亿元，合同销售面积约747万平方米，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约259万平方米，按年分别上升约2.9%及1.4%。

截至2021年12月31日，中骏集团土地储备总规划建筑面积约3823万平方米，应占土地储备总规划建筑面积约2724万平方米，分布于63个城市。年内新增25个项目，分布在18个城市，新增地上建筑面积约650万平方米，总土地成本约人民币346.75亿元，应占土地成本为人民币230.35亿元，平均土地成本约每平方米人民币5331元。

同时，中骏集团2021年连同其合营公司及联营公司共超过150个项目处于在售状态，分布在61个城市，主要集中在二三及四线城市。其中，37个为本年度所推出的新项目。

面对地产行业新的周期，据投资者透露，黄朝阳在会上反复强调：“过去的无序的粗放性的房地产住宅开发模式是不可持续的，如果一个公司没有新的战略思考，没有构建一定的差异化能力，我觉得有很大的问题。”

今年，中骏仍旧坚持“差异化”是集团面对下行时期的努力方向，“一体两翼”是中骏为未来发展建筑的“护城河”。

权益回归

今年中骏的主题，依旧是回归一二线城市和权益比例提升。从去年的拿地节奏，可以看出中骏越来越倾向于集约的经营道路。

2021年合同销售金额按城市的级别来计算，一线二线城市占比大约66%。三线及四线城市占比34%。其中，海峡经济圈占38%，长三角经济圈占30%，中西部地区占15%，环渤海经济圈占10%，粤港澳大湾区占7%。

按面积来计算，49%来自于一二线城市，其中长三角经济圈以及海西经济圈分别占28%，中西部地区占26%，环渤海经济圈占10%，粤港澳大湾区占8%。

2021年物业销售收入从城市分布来看，厦门贡献最大，占25%。其次是苏州，占10%。从区域分布来看，海峡西岸及长三角贡献最大，分别占43%，36%。从城市级别来看，一二线城市占比52%，三四线城市占比48%。

据投资者转述，黄朝阳表示，虽然房地产行业面临了许多变动，但是“竞争格局不会改变”，大部分头部企业会更加专注于效益更好的一二线城市。经历过都是回归一线和核心二线，“中骏的思考，未来肯定回归一线跟核心二线”。

可以看到，中骏集团毛利由2020年约人民币78.63亿增加约3.9%至2021年约人民币81.73亿；毛利率则由2020年约24.1%下降至2021年约21.7%。将业务回归于周转节奏更快的一二线城市，似乎是中骏保证毛利率的一种选择。

受这一思路影响，中骏集团从2020年就开始调整公司架构，从15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度从11家城市公司收缩到6家城市公司；今年，中骏进一步把大湾区跟海西合并，成立一个南方区域公司，现存五家区域公司。

除此之外，在去年中报发布时，黄朝阳就在业绩会上强调，今年中骏将会注重权益比例的提升，这一方针在7个月后的年度业绩会上也贯穿始终。

黄朝阳表示：“中骏的销售已经超过1000亿了，但是权益比例并不是很高，未来会更注重于权益，金额会逐步上升，控制在10%、20%的增长。”

在会上，中骏集团提到，2021年合同销售金额增长3%到人民币1045亿元，权益比例增加到66%，土地的权益比例进一步提升到71%。

由此，中骏在拿地方面也变得更加谨慎，黄朝阳对投资者表示，“今年这个时候，没有重大组合政策出来之前，中骏考虑还是安全第一，暂时不会考虑买地的。如果一旦有大的组合政策出来，预期能够确定下来，我们会考虑买一些地。”

两翼加持

面对住房市场的后续乏力，在今年业绩会上，比起住宅业务的常规表现，黄朝阳似乎更加着重强调中骏在“两翼”方面的增长潜力。

中骏去年购入的25幅土地当中，有18幅以“一体两翼”战略购入，包括了7个中骏世界城项目，以及11个方隅长租公寓项目。

黄朝阳也直言，“两翼”业务让中骏能够以更好的条件拿到更优质的地块。

从年报数据中可见，2021年中骏租金收入由2020年约人民币3.15亿大幅增长约43.9%至2021年约人民币4.53亿，主要得益于上海中骏广场办公楼及泉州及莆田中骏世界城购物商场的租金增加所致。在项目管理收入方面，由2020年约人民币1.72亿大幅增加约36.3%至2021年约人民币2.34亿。

除此之外，2021年年报披露，中骏商管收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.8亿元，同比增长63%；应占核心溢利3.0亿元，同比增长84%。

目前，中骏世界城购物中心总共有32个，已经开业9个，2021年有4个项目在年底开业；2022年还将有5个中骏世界城购物中心要开业，未来预计每年会有5-6个中骏世界城购物中心开业。

长租公寓方面，在2021年新增11个重资产项目，总共房间超过1.2万间。截止到2021年底，整个方隅长租公寓的在管总房间数接近3.5万间。

据投资者转述，黄朝阳也表示，中骏长租公寓主要分布在一二线城市，同时也是基本和基金一起合作，或者“做完再卖给他们”，“所以我们在长租公寓里面的退出，我已经走通了”，不仅如此，方隅对于中骏来说，也是资本市场的优质砝码。

去年方隅长租公寓透过和基金合作的平台，总规模有1.5亿美元，总共已经投资了8个项目，投资总额68亿。黄朝阳直言，国内外的资本对长租公寓资产都持有积极的态度，能够保证公司现金流的稳定，未来也是中骏重点拓展的方向。

面对投资周期较长的购物中心，节奏上会适当放慢。

在过去的铺垫期，中骏世界城更多在三四线市场先行，三四线存量市场的改造能够更好地提升商业项目资金回笼的速度，然而对中骏来说，商业项目未来还是瞄准一二线市场。

“到一定数量的时候，我们的中骏世界城品牌逐步建立起来了，会回归一线和二线。”黄朝阳对投资者如是说。

在中骏集团2021年业绩发布会上，各级人员针对中骏一年内各个板块的业务发展进行了总结汇报，同时中骏黄朝阳针对中骏未来的发展方向进行了新的规划。对于中骏来说，“一体”（住宅开发）和“两翼”（购物中心、长租公寓）战略是不可或缺的制胜法宝，但想要在充满挑战的环境中冲破难关，需要有更深入的思考和迭代。相信在中骏黄朝阳的高瞻远瞩下，中骏集团会继续坚守初心，创造更多可能性。

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