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魔方公寓CEO柳佳:十二年运营经验为R4赋能

魔方公寓CEO柳佳:十二年运营经验为R4赋能
2021-01-22 17:21:16 来源:壹点网

2016年以来,为积极响应党中央号召,坚定推行“以租代购、租购并举”的基本国策,上海市推出了R4租赁地块。随着百余块R4地块的成功拍出,如何管理、如何经营、如何平衡社会责任和企业发展之间的关系成为了每个R4持有方需要决策的当务之急。

119日下午,为积极寻求R4地块的创新发展之路、探索R4项目中企业、协会、管理部门如何各司其职且形成合力,为房屋租赁市场的健康发展带来新的思路,上海市房地产经纪行业协会主办了一场以“租可租,非常租”为主题的2021年上海市房屋租赁行业R4专题讨论会。

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上海市房管局、公积金中心、交易中心、交大住房与城乡建设研究中心、上师大房地产研究院、联城行的相关领导、学者以及建行上海分行、魔方生活服务集团、旭辉领寓、盛元保险等30余家企业代表,参加了此次讨论会。会上,魔方生活服务集团CEO柳佳结合魔方十二年运营经验展开为R4赋能主题分享,并与行业研究专家、国企开发商及银行、保险业代表共同探讨如何合力实现R4的使命”。

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近年来,魔方接到了众多国企关于R4项目的咨询服务需求,并参与打造了诸多优秀合作案例。在主题分享环节,柳佳主要从以往合作经验出发,剖析R4地块项目在募、投、建、管、退”等环节可能遇到的常见问题,为各位嘉宾提供有益借鉴。

项目未来的收益预期是多少?如何控好全生命周期现金流?首年租金如何制定?租金年度增长率多少更合理?爬坡期要多久?这些都是需要在前期“募”的阶段就要充分考虑并进行科学预判的事项。柳佳表示,与传统的房地产开发销售模式不同,租赁住房项目无法通过售房获得快速资金回笼,大多要持有几十年,因此至少要预测未来20年的现金流状况。这当中涉及多方面内容,对于房地产开发企业而言无疑是一件比较困难的事情,可借力专业长租公寓运营商企业或组建自己的运营团队,对R4项目全生命周期的现金流做好研判。

而在“投”的阶段,则涉及某一个项目的具体规划及测算,如造价和租金无法成正比,需根据不同地段的匹配人群打造不同的产品,在户型面积和户型组合方面也要充分考虑坪效,更好地匹配运营需求。“R4地块项目往往是几千套房源同时入市,前期研策如果做得不够精准,很有可能导致入市的时候支撑不到原来预测的价格和出租率。”柳佳以此前合作的一个浦东R4项目为例,介绍了魔方灵眸系统在助力项目研策上发挥的积极作用。在这样一套拥有自动算法系统内,用户可以随机选择一个地点,一键轻松查看其周边的商业、酒店、住宅、教育、长租公寓等不同业态的租金情况以及该区域的人口流动情况,以此作为项目预测的基础数据,再经过人工校对得出更科学合理的研策方案。

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魔方灵眸系统

“建”的过程当中开发商虽十分擅长土建,但精装商品房与租赁住房在内装方面仍有诸多不同包括家具软装,功能区域的精细划分,材料和工艺的耐用性等。魔方在长期的运营实践中根据客户的需求不断精进内装,相比一些设计单位经验更加丰富。

柳佳表示,”或是魔方最具优势的地方。12年来,魔方在运营管理中始终保持零安全事故,疫情期间更实现全国门店零感染,也没有发生过任何一家门店被停业或是被隔离的情况。这些都与背后完善的运营管理体系密不可分,同时也离不开强大的系统支撑。魔方每年在IT系统升级以及智能化应用方面的投入是巨大的,其倾力打造的LOT平台可为R4项目提供运营管理支持。

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魔方LOT平台

住房租赁关系民生福祉,因此在R4建设中,国企起到压舱石稳定器的作用。但国企的资金也不是无限量投入的,发行REITs、类REITs、ABS以及经营性物业贷等或成为国企“功成身退”的有效途径。2018年12月,魔方与珠海规模最大的国企开发商华发股份旗下的华发优生活成立合资公司——珠海华方物业运营管理有限公司,致力以资产管理为核心,以精品公寓运营为手段,发挥各自优势,最大限度地盘活资产存量。2019年3月,华发股份租赁住房REITs首期在上交所成功发行,正是魔方专业化运营管理带来的租金保底为其提供背书。未来,在更多的国企合作中,这一合作模式可提供有效借鉴。

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在最后的圆桌论坛环节,嘉宾们从R4地块相关政策解读,数据分析、创新服务等多维度充分讨论,献计献策。柳佳表示,未来,魔方将充分发扬企业社会责任,尽可能投入各种资源,包括但不限于资金、系统、供应链、人才培训等,与管理部门、协会、开发商、金融机构等形成合力,寻求R4地块的创新发展之路。


 

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