东京奥运会遭受新冠疫情的影响，推迟一年，终于在2021年7月23日开幕了。而随着奥运会的举办和网友们的热议，日本房产行业也再度抓住了投资者们的眼球，不过对于日本房市的看法，市场上也存在着抱有诸多不同看法的声音，“日本房产市场到底真的适合投资吗？”这个问题尚存在在很多客户的心里。

为了帮助大家更准确的做出投资决策，丽兹行国际部日本国情、政策、房市走向等多方面分析解读，希望能为各位提供更多参考依据。

日本的国情

日本，是世界上第三大经济体，仅次于美国和中国，其GDP在2020年已达到5万亿美元。而日本人口的最高峰是在2008年的1.28亿，根据日本内阁府的预测，在2050年还会下降25%至1亿人口。

日本的人口数量从整体上来看呈现了长期不可逆的下降趋势，但是东京等发达城市的人口却不降反增，尤其是中心区域的人口增幅，在预测中达到了30%以上。

可以预见的是，未来日本人口的极化状况会愈演愈烈，就业机会和房产投资会逐渐集中于东京、大阪这两大城市。因此对于海外买家来说，想做日本房产投资，那么东京和大阪的市中心区域是可以优先考虑的。

日本的政策

日本自从2008年将“观光立国”作为基本国策，2013年申奥成功后，更是把“外国观光客”作为推动日本经济发展的主要动力。直到2020年新冠疫情爆发前，日本游客量每年都有大幅度增长，而延期了一年才举办的2021年东京奥运会采用的无观众模式，由于无法获得传统奥运会模式的大量国际游客观光消费，日本政府遭受了巨大的损失。

不过奥运会的经济效应不只有奥运会举办期间国际游客带来的经济效应，还有很大一部分是基于所谓的“奥运遗产”——国家为迎接奥运而完善的基础设施建设，在奥运会结束之后依然会有效地促进当地经济的增长，尤其是房地产市场领域最为显著，具体的例子有2008北京奥运建造的奥运村、各大会场、地铁线路等。

此外，将在2025年举办的大阪世博会，将会建造一个目标为超越澳门的亚洲最大赌城，届时也将继续为日本的国际观光旅游市场加码。

日本的房市

从历史数据来看，日本的房价和股价呈现明显的相关关系。

长期来看总体呈现波动上升的趋势。1980-1990年日本经济和房地产市场飞速增长；在1990年泡沫崩坏后进入了长达13年的衰退期；2003年到2008年又出现了一次快速增长，2008年全球经济危机后再次进入下行。从2012年安倍晋三就任日本首相开始，到2020年全球疫情出现前，在“安倍经济学”的刺激下，日本股价、货币发行量、房地产平均单价连续8年呈现“三高”趋势。

毫无疑问，2020年初全球爆发的新冠肺炎疫情对于日本造成了巨大的的打击——本可以带动周边经济迅速走高的奥运会延期，作为国策的国际观光行业遭受重创，房地产市场也持续低迷。但是，从图上我们不难看出，自从今年6月以来，日经股价迅速上涨。高盛、黑石集团、米高梅等国际投资大鳄都表现出了对日本土地资源的浓厚兴趣，以及对日本房市的十足信心，他们在此时出手拿下日本土地，开发度假村、酒店等高端旅游行业房产。

而东京奥运会在今年7月23日的顺利召开，也体现了日本政府与各方共克时艰的坚定决心和充足信心。

在经历过1990年房地产泡沫后，日本的房产市场水分极低，出现大幅下降的可能性很小，总体来说处于波动性的稳中有升趋势；另外日币价值一直比较稳定，也是一种很好的避险货币。因此综合以上两点，入手日本房产收益相对稳定，且可分散资产风险，是越来越多高净值顾客会选择的投资方案。

日本的人口和就业在未来会越来越集中于首都圈（东京）和近畿圈（大阪+京都+神户）的市中心，将带动当地房产市场发展。日本经济和房地产市场处于持续健康发展状态，尤其东京和大阪的中心区域，新冠疫情对这些地区的房地产市场的影响恢复到可以忽略不计，甚至已经出现逆势上升的趋势，现在入手日本房产是不错的资产配置方案。丽兹行海外部希望通过以上的客观分析，能够为各位消费者在日本房产投资上提供更多参考。

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