零点有数：地下空间经济价值评估与更新潜力探究

*作者：

零点有数：乔玲玲、陈曦、支钰明、叶全全；

北京市城市规划设计研究院：赵怡婷、吴克捷

导语

随着我国国土空间规划体系的建立，全域、多要素、立体地看待国土空间资源的保护与利用，成为城市可持续发展和高质量发展的重要议题。本文改编自北京市功能核心区地下空间存量利用与更新潜力专题研究，由零点有数和北京市城市规划设计研究院共同完成。该项目结合大数据挖掘地下空间现状使用效果和开发利用规律，通过搭建核心指标和模型评估地下空间经济价值和开发潜力，助力地下空间的科学规划和高效利用，具有一定的创新意义和社会价值。

01为什么要开展地下空间经济价值评估

地下空间是城市可持续发展的重要空间资源

目前，北京城市发展已经从增量发展阶段转变为存量发展，从水平增长拓展到涵盖地下空间的垂直增长模式。随着北京城市发展进入新的阶段，在地上空间建成度高、空间资源不足的情况下，地下空间作为支撑城市发展的重要空间资源也越发受到重视。国内外经验表明，合理开发利用城市地下空间资源具有节省土地费用、增加城市空间容量、改善交通与环境、提高城市防灾减灾效能等作用，是实现城市可持续发展的重要支撑。

地下空间科学规划是实现经济增长的重要助推力

在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新经济发展格局下，消费升级是必由之路，而包括数字消费、虚拟消费、文旅商融合消费、沉浸式体验消费等在内的消费新业态往往都伴随着新的空间形态的产生。地下空间作为城市功能的重要载体，必然也需要结合新的城市功能发展需求进行科学布局、打造相应的空间形态、引入适宜的功能业态，从而有效提升地下空间的综合经济效益，促进城市消费升级与经济发展。

附图  西单更新场LG层沉浸式科技互动体验展

图片来源：专题调研资料

地下空间经济价值评估是科学规划的必要前提

地下空间的有效利用离不开科学的规划与引导。在编制地下空间规划时，需要首先明确“能不能用”“要不要用”“怎么利用”“如何保障”等问题，而经济价值评估则是衡量一处地下空间“要不要用”的重要因素。有效评估地下空间经济价值，不仅能够充分认识地下空间资源开发的实际效益，防止资源无序开发和浪费，同时也是实现城市空间资源高效配置的必要前提。

02地下空间经济价值评估实践

研究目标及思路

首都核心功能区（以下简称“核心区”）是全市城市功能聚集度最高、历史文化资源最丰富、地铁站点最密集的地区。截至2021年，核心区地下空间总建设规模已经超过1800万平方米，其中约1/4尚未得到充分利用，因此地下空间尤其是地下存量资源的有效利用和潜力挖掘是实现核心区可持续发展的重要途径。

核心区地下空间经济价值评估与更新潜力研究（以下简称“研究”），旨在从经济价值视角科学研判高度建成地区地下空间资源的利用效果、开发潜力与优化利用途径。本次研究采取线上与线下、定量与定性相结合的研究方法，通过典型地下空间调研、大数据收集与量化模型推演、规划因素校核与空间可视化等方法，梳理地下空间现状利用特征，开展地下空间经济价值评估，明确地下空间经济价值与开发潜力较高的区域，剖析地下空间更新改造需求及实施难点，以期有效指导城市地下空间资源的高效配置。

附图  地下空间经济价值研究框架

图片来源：专题研究

地下空间现状利用调查

为深入了解核心区地下空间的使用现状，课题组全面梳理了69个现状地下空间样本信息，实地走访了17处地下空间利用场所，调研了57座现状地铁站点的连通情况。

1.商业开发类项目的空间利用需求较高

64%的商业开发项目地下一层作经营性用途，其他层地下空间主要作停车场、仓储库房使用，地下空间整体利用率较高，如长安街沿线某商场地下1层（LG）的主要功能业态有商业零售、餐饮、电影院、健身等，出租率达到98%。地下建设层数方面，传统商业楼宇的地下层数一般为2层，以停车、仓储、人防、设备间等为主；现代商业综合体的地下层数大多为3~4层，地下1层面一般为餐饮（快餐为主）、超市、服装等餐饮零售业态为主，地下空间建筑规模占比较高，如王府井某商场地下建筑面积占比接近50%。

附图  核心区商业体地下经营楼层分布情况（N=69）

图片来源：专题研究

商务办公类项目地下空间多为物业自用

商务办公楼宇的地下空间一般用作停车场配套、食堂餐厅、后勤、仓储库房等使用，少数用来满足业主物业的办公需求，几乎不对外出租。经调研得知，核心区商业繁华地区无窗户的地下办公室租金大约在2.3~2.8元/㎡·天，约为地上写字楼租金的1/4，地下与地上租金水平差距较大。

附图  吉祥大厦地下一层物业自用会议室

图片来源：专题调研资料

3.住宅建筑地下空间以停车配建为主

相对于商业体和商务办公楼宇，住宅地下空间的闲置率相对较高，一般用来作停车场配套、仓储库房等使用。老旧小区地下空间以1层为主，主要用于配套仓储功能；现代居住小区地下层数一般为2~3层，以停车配建功能为主，部分小区会利用地下空间作社区便民服务设施，包括健身房、老年活动中心、儿童娱乐空间等。

附图  课题组走访天桥艺术中心地下空间、访谈东方广场负责人

图片来源：专题调研资料

地下空间经济价值评估

1.地下空间经济价值评估方法

本次地下空间经济价值评估主要针对商业开发类及商务办公类地下空间。地下空间经济价值评估相对于传统的土地经济价值评估，需要考虑竖向高度/深度及楼层分布带来的经济价值影响，目前比较常见的方法包括楼层效用比1和基准地价系数修正法2。同一区位、同一用途但竖向层次不同的建筑空间，其经济价值在不同竖向层次之间存在一定的比例关系，利用这一比例关系，即可在已知某竖向层次建筑空间经济价值的情况下进行其它竖向层次的价值推导。

表1  常规的地下空间使用权估价方法

表格来源：专题整理

针对不同竖向层次比例关系的确定，本次研究在一定的市场调查和统计分析基础上，结合商业繁华程度、用地功能、轨道直接连通情况等多种因素的影响，总结地下空间与地上各层建筑空间经济价值的比例关系（见表2）。然后根据广泛采集的楼层日均商业租金数据，推算出地下空间商业租金水平，作为评估地下空间经济价值的重要参考指标，其中颜色越深代表其地下空间经济价值越高，开发地下空间的经济动力越足（见下图）。

表2  首都功能核心区商场层次修正系数表

表格来源：专题研究

附图  首都功能核心区地下空间商业价值评估图

图片来源：专题研究

2.地下空间经济价值总体研判

基于核心区地下空间经济价值评估结果，综合考虑区位条件、交通条件及用地功能等规划因素，研究初步选定核心区范围内14处地下空间经济价值较高或开发潜力较大的区域（见下图）。其中交通条件重点结合轨道站点规划布局，选取现状或规划站点周边300~500米范围为交通条件便利的区域；用地功能以产业用地为主，选取商业及商务办公用地相对集中的区域。

附图  首都功能核心区最具地下空间开发潜力概览图

图片来源：专题研究

3.地下空间经济价值较高的典型区域

（1）传统特色商圈——王府井地区

王府井地区自1903年东安市场开业以来已有百余年商业史，是首都商业发展的对外展示窗口，也是北京乃至全国商业发展的一面旗帜。王府井地区区位优势明显，有王府井站、东单站、金鱼胡同站、灯市口站等多个地铁站，交通便利且轨道客流量大，具备开发地下商业的优越条件；与此同时，王府井地区位于长安街沿线，商业和办公聚集程度均高，对地下空间的利用需求较大；另外王府井地区内东方新天地、王府中环等大型商场聚集，存在商圈集聚与乘数效应，地下空间的商业价值位于核心区最高水平。

附图  东方新天地LG层和UG层

附图  王府井：APM地下空间

附图  王府井：王府中环地下落客区

图片来源：专题调研资料

（2）现代商务办公集群——金融街地区

金融街地区汇聚了北京乃至全国的金融决策监管中心，是央行、证监会和银保监会所在地，对传统金融类租户的聚集效应极强。商圈内写字楼的租户均为承租能力较强的传统金融类租户，包括银行、投行、基金、保险、券商等，如建信金融科技、高盛、黑石等富有资金和实力的企业，这也意味着金融街区域内客群的消费水平和购买力是颇高的，资源集聚效应进一步提升商圈的土地使用费用和空间资源价值，因此金融街区域的地下空间亦具有极高的经济价值。

附图  金融街购物中心地下一层

图片来源：专题调研资料

（3）现代服务业集群——东直门地区

东直门区域甲级写字楼林立，现代服务业就业人群密集且消费力强，存在较高的消费需求。区域内有东直门大型交通枢纽站和东四十条地铁站等轨道交通枢纽站点，全日轨道客流量超过20万人次，与轨道站点直接连通的商业综合体地下1层位置好的商铺日租金可达45元/㎡·天，地下空间的商业价值较高；与此同时，以东环广场、中汇广场为代表的写字楼具备较高的商业价值潜力，可以适当开发地下商业，从而提高区域的商业繁荣度，形成商圈集聚效应，进一步提高区域整体的商业价值。

附图  东直门来福士地下二层

图片来源：专题调研资料

交通枢纽地区——西直门地区

西直门区域具有较高的商业价值，其中交通枢纽客流对其地下空间经济价值的影响较大。西直门站全日轨道客流量超12.5万人次，巨大的人流量能够提高地下商业的活力。区域内与西直门站直接地下连通的西环广场是一个由立体多功能交通枢纽、六层商业空间（即凯德mall）、三座近百米高的写字楼及一座60米高的综合办公楼组成的大型综合性建筑群，其地下商铺租金超过20元/㎡·天3。与此同时，西直门区域常驻人口密度高、工作人群聚集且消费力强，存在较高水平的消费需求，以中仪大厦为代表的写字楼也具备较高的地下商业价值潜力，适合开发地下商业。

附图  西直门：凯德MALLF1

附图  西直门：凯德MALL与西直门站直接连通

附图  西直门：西直门站地下商业

地下空间更新改造需求及建议

1.充分利用地下空间存量资源

地下空间可达性差、空间布局不合理、管理部门限制、产权主体诉求不统一等因素导致地下空间现状利用存在较多的闲置或低效利用空间，而这些存量地下空间资源往往具有较好的区位条件和潜在经济价值。应当结合城市更新，加强现状地下空间与地面系统的垂直交通联系便捷度，注重地下空间与其他功能空间的互连互通，改善地下空间环境与设备条件，植入多元化的城市服务功能，最大限度地发挥地下空间的综合经济效益。

2.鼓励地下连通与轨道一体化建设

地铁直接连通情况对地下空间经济价值的影响大。地铁的直接连通能给地下空间带来明显的客流量增长，增加流动人口随机性消费、人流转为客流的可能，并提高地下商铺的租金水平。应加强存量地下公共空间与轨道站点的连通，通过地铁与各类地下空间的便捷连接，形成四通八达的地下步行网络，从而提高地下空间的可达性与潜在商业价值。

3.提高功能业态的合理性与空间弹性

合理选择和确定地下空间功能业态是地下空间高品质利用的前提。应根据地下空间开发或更新需求、形态及可利用情况、用地主导功能、配套服务完善程度、周边城市发展特征等实际情况，进一步细化地下空间功能业态的分级分类，形成更有针对性的地下空间功能布局；与此同时，应保障地下空间的多功能适应性和改造弹性，如应设置更加合理的层高，一般来说裸高（楼板到楼板）5m、净高(吊顶到楼板)4m才能满足顾客对空间的舒适度要求，地下空间分割不宜过小，以减少地下给人的封闭感等。

4.促进地下空间环境的“地面化”

地下空间没有外部景观，环境相对封闭、单调，应利用便捷的垂直联系加强地下与地上的连通，通过下沉庭院、中庭等方式顺畅地将人流导入地下，并尽量引入自然采光，从而营造良好的视觉环境，促进地下空间环境地面化和自然化。

5.优化用途管理及相关技术规范

针对地下空间存量更新中普遍存在用途变更掣肘，建议简化地下空间用途变更相关流程、减少更新改造的相关制度壁垒，提高地下空间合理变更用途的操作效率。与此同时，由于地下空间较为封闭的特征，现状消防、人防的相关规范往往对地下空间利用的限制较多，如目前新增的餐饮类业态的不能用燃气和明火，只能用电，导致地下餐饮以快餐、冷餐为主；在地下空间设置休闲娱乐等人员易聚集的功能业态普遍得不到批准等，建议进一步细化地下空间功能利用的清单，在保障安全要求的前提下可酌情优化相关规范条款的规定，以促进地下空间资源的充分有效利用。

结语

正如访谈过程中某商场工程改造部相关人员所提出的，地下空间的开发利用和存量更新在未来一定是大趋势，地下空间具有很高的经济价值。以往的商场偏爱建高楼，引导客流去高层需要花费大量精力和成本。但未来可以把地下空间利用起来，在做好每层连通的前提下，地下空间的利用能增加顾客到最远楼层的可达性，增强顾客逐层逛商场的意愿，增大顾客消费的可能，从而提升项目整体的空间利用效率和经济效益。“如地上8层的商场可以换成地上4层、地下4层的商场，从地上一层可以清楚地看到地上4层和地下4层，每层都做好扶梯连通，顾客逛商场的意愿会比传统的地上8层大得多。”

附图  地下空间优势示意

图片来源：专题研究

在北京城市发展步入减量与更新发展阶段，地下空间开发利用需求不断增大，研究地下空间的经济价值有助于对地下空间进行更加科学合理地规划，实现城市空间资源高效配置。但要充分发挥地下空间的经济价值，未来还需要各管理部门、经营主体、决策咨询机构共同制定行动方案和实施计划，完善规范、提高效能。全国各地都应当用好数字决策、摸清现状，对地下空间进行不同层级的评估，更好地发挥地下空间的经济效益和社会价值。

注释

1 即用每层楼房的交易价格求取其每平方米的价值点数，可以代表各楼层的经济价值。

2 参照2022年《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》，时效性较强。

3 凯德mall地下商铺日租金数据为零点有数根据层次修正法推演所得，非调研数据，具体推演值为23.92 元/㎡·天。

参考文献及资料

[1]石忆邵，周蕾，上海市地下商业空间使用权估价及空间分异[J]地理学报，2017，72(10):1787-1799

[2]付京艳. 城市地下空间资源的价值与价格研究：[硕士学位论文]. 北京：清华大学土木工程系，2009

[3]连鹏，关文侠，曹艳红，李智佳，我国城市地下空间使用权估价研究综述现代经济信息, 2021

[4]《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年—2035年)》

[5]《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》

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