2022年，房地产行业经历了诸多挑战，不少城市的房价、商品房交易规模双双低温徘徊。也正是在2022年，房地产政策风向全面转向宽松，国家将住房消费作为释放内需潜力的重点之一，大力支持刚性和改善性住房需求。

2023年房地产市场会怎么走？购房人应该及时止损，还是趁机抄底？租购并举的格局下，租房人群会迎来哪些利好？

房地产进入新周期，提振信心已成共识

房地产业的重要性被重估。2022年12月，“房地产是国民经济的支柱产业”被重提。近日，58安居客房产研究院分院院长张波在“波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会”上指出，时隔20年再次明确房地产是国民经济支柱产业，这意味着2023年的各项鼓励性政策会加快出台。

比如在需求端，涉及放松“四限”、下调首付比例、放宽二套房认定等增量政策有望进一步发力。5年期以上LPR仍有下调空间。同时，对于存量高利率按揭贷款，利率也有望适度下调。

对于普通购房者来说，若此时买房，则政策相对宽松，购房门槛有所降低，购房成本也将低于之前。

房地产业相关风险也受到高度关注。官方表态将2023年房地产工作概括为增信心、防风险和促转型三个方面。

防风险的重点在于房企端。张波指出，2022年，房企受困于资金回笼放缓，叠加融资环境收紧，债务违约风险加大。

他认为，只有“既保交楼又保房企”，才能稳经济、防风险，打通市场循环，更有利于消费者信心的恢复。2023年，预计在重点做好“保交楼”的同时，房企各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。

房价告别“普涨时代”，上涨与下跌并行

房地产进入新周期还意味着房地产市场将告别此前的房价“普涨时代”，真正迎来行业拐点和城市分化，房地产更多回归民生属性。真正买房解决居住问题或者用来改善居住条件的购房者将受到政策鼓励。

一般来说，考虑到大多数人“买涨不买跌”的心理，当房价处于一轮复苏上行的开端时，买房窗口期就出现了。

那么2023年，房价会涨吗？张波认为，今年房价或继续呈现“K”型分化的趋势，也就是说上涨与下跌并行，部分城市的房价继续往上走，另有一部分城市的房价已跌回多年前，并且持续调整。

在开启上涨趋势的部分热点城市，买房窗口可能正在打开，但在人口净流出的收缩型城市，房价调整还会持续一段时间，直到与当地需求和购买力真正形成平衡。

张波认为，一二线城市新房豪宅化的趋势会持续，改善性购房需求会逐渐超过刚需成为楼市主力；而在三四线城市，中低价位住宅的占比或持续提升。购房者需要对所在城市房地产需求进行分析，该止损的止损，该入市的入市，避免盲目跟风。

优质房企将获重生，“租购并举”驶入快车道

如果选择购买新房，购房者可能会选择相对优质房企的楼盘。那么哪些房企在新的发展模式下，更能有优势？

张波认为，主要有四大类：

1. 优质的头部房企。中央层面明确表态要支持优质的头部房企，中央经济会议上也有明确说明，从这个链路上来说，“优等生”肯定是被优先救助的。

2. “三道红线”绿档房企。一道红线都没踩中的房企，被归为绿档。当前，虽然该政策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。

3. 拿地补仓未来有货可卖的房企。2022年，虽然不少房企大幅降低拿地份额，但是也有不少房企积极补仓。保利发展、碧桂园近两年累计新增的土地货值均超6000亿元；万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿。此外，绿城中国、招商蛇口、龙湖集团等房企的新增土地货值，均在3000亿以上。

4. 聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。这方面的正向典范，如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。发展脚步迈的太快，或是产业布局上过于多元化，容易出现资金困难，最终难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

如果选择不买房，租房住也不失为一个不错的选择。整个房地产的推进，一定不只有商品房和买卖房交易，租赁也是一个最重要当中的一环。2022年住房租赁政策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向，对住房租赁企业、经纪机构、中介机构、承租人等市场主体权益进一步规范完善，有利于行业长期健康发展。住房租赁政策利好频出，“租购并举”也正在驶入快车道。

未来随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，租赁人口占比势必增多。中长期租房人口约3亿，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，预计租赁市场规模达5万亿元。背靠万亿级租赁市场，租房或将成为房企新赛道。

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