“一手交钱、一手交房”的现房销售，真的要来了？

近日，多条关于“现房销售”的话题登上热搜，引发网友热议。自今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”后，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

从以前的“鼓励”和“自愿”升级为“试点”，现房销售的推进节奏，发生了重大变化。那么，现房销售目前进展如何，何时取代房屋预售制？对购房人来说，又意味着什么？

预售制地位动摇，买房像买了张图纸

西南某地级市的购房者陈先生，原本不怎么关注房地产的时事，这两年却成了财经新闻的“发烧友”。

“哪家房企‘暴雷’了，哪家房企债务违约了，天天看，熟悉得不得了。”

陈先生2021年掏空积蓄，按揭了一套2024年交房的大平层。完成了这桩人生大事，他并没有放松下来，而是为开发商能否按时交房担惊受怕。

“交完钱就像买了张图纸，房子的绿化、采光、配套等问题是否能落实，甚至能不能如期交付都是未知数。作为消费者，买房犹如开盲盒。”

陈先生的感慨，大多数期房购买者都心有戚戚焉。商品房现房销售、取消预售制的呼声越来越响，只怪预售制的弊端太折磨人了。

现房销售是一手交钱一手交房，预售则是先交钱后交房。预售制下，一旦开发商资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。

就拿最近几年来说，买房人最担惊受怕的事情，不是买到的房子价格跌了，而是买了房子却交不了楼。“烂尾楼”在部分城市蔓延，一些项目出现“停工”现象，甚至还有购房者联手“停贷”的风波……这些都与预售制有着密切关系。

再比如房屋质量问题。巨额房款已付的消费者，很难再有约束开发商的筹码，即使发现“货不对板”，维护自身权益也非常无力。

1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，确立预售制为商品房销售的主要方式之一。既然这个机制有那么多问题，为什么还一直沿用了近30年呢？

在当年商品房市场刚刚起步时，住房供应不足，需要加快建设。通过预售制，开发商拿地仅几个月就开始销售，可以早早回笼销售资金，从而降低成本、提高开发效率。

解决城镇居民住房短缺，预售制功不可没。而当商品房总体短缺的时代结束，房地产开发高杠杆、高周转、高负债“三高”模式弊端日益显现，预售制度就越来越不合时宜了。

现房销售多地开花，考验开发商资金能力

对于现房销售的尝试，在多个城市早已开始。早在2014年，上海市黄浦区某拍卖地块的出让预合同中，就提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

在土地出让环节设置现房销售的条件，是不少城市试点现房销售的主要方式。土地拍卖时，当竞买报价达到土地合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，由现房销售面积最高者中标。

有的城市还对期房和现房的销售指导价给予区分，现房销售指导价略高于期房销售指导价，客观上为房企的资金成本给予了一定“补偿”。

此前多地曾试点过现房销售，在土地出让方面就设置了现房销售的条件，但后续都未能持续。58安居客研究院院长张波分析，房企对于有现房销售条件的地块不感兴趣，是一些地方现房销售未能持续的主要原因。“现房销售意味着必须要达到现房条件后才能实现销售收入，这对于当下资金压力普遍偏大的房企来说，对现金流要求更高。”张波介绍，由于现房地块的流拍率居高不下，导致地方政府调整了此类土地出让要求。

有媒体近日刊文指出，现房销售回款周期拉长带来的现金流压力会有所加大，这无疑会增加资金成本，有可能影响开发企业的利润，如果现房销售切换得过快，就可能会不利于企业缓解资金链吃紧的困境。

“现房销售是个趋势，但不会一蹴而就。”张波指出，现房销售对于保障购房者权益、降低行业风险有重要作用，但就当下来看，虽然各地不断放松楼市调控政策，但目前市场形势仍然不佳，个别项目实施现房销售可行，但大多数房企无法承担全部现房销售带来的资金压力。预计后续或将采取以点面带、增大试点城市和试点地块的方式来推进，推进的节奏总体也会偏慢。

现房关注度不断提升，全面推行存在难度

“一手交钱、一手交房”全面推行可能尚需时日，那么它对于当下的购房者来说，有什么意义？

现房销售可以提升购房意愿。在当前楼市供需两侧支持鼓励政策频出的基础上，进一步试点现房销售制度，有助于增强市场信心，推动正在观望的购房者加快入市，以促进需求回暖。

实际上，现房和准现房关注热度确实在不断提升。张波表示，对于受交房影响明显的城市来说，购房者对现房更加青睐。

“即买即交付”的现房销售模式对于保障购房者权益，降低房地产行业风险有着积极的推动作用。房地产行业是资金密集型产业，现房销售对于房企的资金要求将明显提高，无形中设立了一个“高门槛”，负债占比过高、财务稳健度不佳的房企将被挡在门外。

不过，对于购房者而言，买到称心如意的现房也并非易事。现房可以规避掉交房风险，但可选择的范围较小。张波指出，目前大多数购房者其实很难选到符合自己需求的现房，因此部分购房者为了规避交房可能产生的风险会选择二手房。

整体来看，全面实行商品房现房销售难度依然很大。房地产行业历经调控政策升级、融资政策收紧，到今年又出现调控放松，但是，现房销售对于资金的要求将明显高于以往，对于大部分房企来说，个别项目实施可行，全面推行则在资金层面有较大的挑战。

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