当商业地产迈入存量时代，精细化运营成为胜负手，数据正从辅助工具演变为核心生产资料。仲量联行最新发布的《中国房地产科技发展白皮书》揭示了一个鲜明趋势：36%已经部署了CRE（企业不动产）数据存储的相关技术，以强化数据分析能力；同时，有36%和24%的企业租户分别采用了智能合约、租赁管理工具等房地产科技以提升运营效率。而在受访的投资者/开发商中，也有41%表示已经部署CRE数据存储的相关技术。这组数据清晰地指向一个共识：以数据驱动决策，已成为企业提升管理效率、构筑可持续发展优势的必然路径。

然而，共识之下，挑战并存。市场数据不透明、标准不一、难以连续获取与验证，是企业，尤其是业务覆盖全国的大型企业在进行办公楼选址与资产规划时面临的普遍困境。他们亟需的，不仅是数据，更是能够穿透噪音、直指核心的系统性数据洞察与解决方案。

仲量联行商业地产部董事、CRE战略专家陈洁芳，正是这一领域的破局者，她长期深耕于经济领域与房地产市场，对当前的行业趋势有着独到的见解。凭借超过十年的市场研究与一线服务经验，她为数十家头部企业构建起科学的CRE决策体系，将海量市场数据转化为清晰的战略路线图。本次对话，我们将围绕“行业挑战与数据价值”“企业科学决策体系构建”“存量时代空间战略转型”三大核心板块，与陈洁芳女士深入探讨企业不动产（CRE）管理在数据驱动时代的核心变革，探寻她如何以数据为刃，为企业厘清迷雾，谋定未来增长空间。

记者： 仲量联行发布的《中国房地产科技发展白皮书》提到，超过三分之一的企业已经开始部署CRE数据存储与分析技术。在您看来，当前企业不动产（CRE）管理面临的最大挑战是什么？数据在其中扮演怎样的角色？

陈洁芳： 最大的挑战在于从“经验驱动”到“数据驱动”的范式转型。过去，许多企业的CRE决策依赖于管理者的个人经验或市场零散信息。但随着商业地产进入存量时代，市场波动加剧，企业业务模式快速迭代，这种传统方式已难以应对复杂性和不确定性。

数据正从“辅助工具”转变为“战略资产”。它不仅帮助我们看清现状——比如某个区域真实的空置率、租金趋势，更重要的是能预测未来、模拟决策。例如，通过整合宏观经济数据、产业流动趋势、人才迁徙图谱和交通规划信息，我们可以构建动态模型，预测未来18-36个月内不同子市场的需求变化与成本曲线，从而帮助企业进行前瞻性布局，真正实现从被动反应到主动规划的战略升级。

记者：面对这些挑战，仲量联行是如何帮助企业构建科学决策体系的？尤其是在具体数据采集和处理上，仲量联行有什么独特优势，能否结合一个具体案例谈谈你们是如何将庞杂的市场数据转化为客户可执行的战略的？

陈芳洁： 我们的角色，就是成为客户的“外部数据大脑与决策导航系统”。我们不仅仅提供市场数据报告，更重要的是构建一套贴合客户业务逻辑的专属分析框架。我们在数据采集和处理上最大的优势是依托仲量联行全球研究体系的数据中台，覆盖全球80多个国家的租金、空置率、投资回报率等核心指标，确保宏观市场视野的实时性与准确性；同时，通过我们在国内外多个城市的驻场团队，每月实地采集楼宇运营数据，包括带看量、成交周期、租户行业分布等颗粒度极细的信息，形成微观层面的动态洞察；此外，我们还积累了服务多家企业客户的CRE交易数据和行为偏好数据，这些历史与行为数据能深度揭示行业趋势和客户需求。

以我们2017-2018年期间协助字节跳动开拓海外办公室为例。当时，字节跳动正以TikTok等产品快速拓展国际市场，急需在日本和美国建立能够支撑其业务爆发式增长的实体支点。区别于传统服务模式，我们做的第一步是帮助其建立标准化的数据底盘，将上述全球宏观市场数据、本地楼宇运营数据与客户自身的业务需求、财务预算和员工密度模型进行深度整合。通过我们独有的分析框架，我们不仅评估了东京和洛杉矶等备选城市的租金成本与空置趋势，更从人才吸引、本地竞争格局、未来扩张弹性等多个维度进行模拟推演。最后，我们将庞杂的数据转化为一套清晰的选址决策矩阵和谈判策略。例如，在洛杉矶，我们基于对未来供给和科技企业需求的数据预测，判断特定子市场即将进入供应紧张周期，并据此建议客户以更具前瞻性和成本优势的条件提前锁定优质空间。最终，我们不仅为字节跳动提供了精确的选址与租赁策略，更通过持续的数据追踪，为其海外办公室的后续扩张与优化提供了动态调整建议，帮助其在业务高速增长期，以科学的决策体系有效管理了全球不动产组合的风险与成本。

记者：感谢陈总分享。那您觉得在存量时代，企业应该如何重新审视其不动产组合，以支持甚至引领业务转型？

陈洁芳：这是一个非常关键的问题。在增量时代，空间策略常常是追赶业务发展的“后勤保障”；而在存量时代，它必须成为驱动业务创新的“战略前台”。企业需要从三个维度重新审视不动产：

第一，从 “成本维度”转向“效率与体验维度”。不能只盯着租金单价，而要计算“每单位产出的空间成本”，并关注空间如何影响员工的生产力、协作与福祉。第二，从 “物理空间”管理转向“数字与物理融合的体验场”管理。未来的办公室是一个承载企业文化、促进创新、链接线上线下工作的平台。空间规划要预留数字接口的弹性，支持混合办公模式。第三，从 “资产持有”思维转向“服务获取”思维。不一定所有空间都需要拥有长期产权，可以通过灵活租赁、联合办公、管理式办公等方案，构建一个既能保障核心功能稳定、又能随业务灵活伸缩的不动产组合。

结语

“降本、增效、控风险，是企业不动产管理的永恒命题。”陈洁芳最后指出，“但在不同发展阶段，侧重点截然不同。过去互联网企业追求规模与速度，空间策略首要保障扩张效率；如今行业进入精耕细作期，数据的能力在于同时实现这三个目标，将不动产从成本中心，转化为驱动业务增长与韧性的战略资产。”在充满不确定性的市场中，以数据破局，正是谋定未来空间的基石。记者：吴巧玉

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